변호사 김상균｜[email protected]
1. 분양광고
시행사가 아파트나 상가, 오피스텔을 신축, 분양할 경우 TV, 신문, 라디오, 인터넷을 통하여 광고를 하게 됩니다. 특히 경전철 신설, 초역세권, 초품아, 한강뷰, 조망권 확보, 유명 백화점 입점, 산업단지 유치 등 여러가지 장점을 전면에 내세우게 됩니다.
요즘은 대부분의 현장이 선분양/후시공을 택하고 있습니다. 수분양자는 완성물을 볼 수 없기 때문에 광고를 통하여 정보를 취할 수 밖에 없고, 그 내용을 기대하고 분양계약을 체결하는데 만약 나중에 이러한 내용들이 실현되지 않는다면, 크게 후회하게 됩니다.
2. 분양계약 편입 여부
실무상 분양계약서에는 이러한 내용들이 대부분 계약 조건으로 명시되지 않습니다. 따라서 분양계약서에 없더라도 시행사의 분양광고 또는 카달로그 광고 문구가 분양계약의 내용으로 인정될 수 있는지가 문제됩니다.
분양계약의 내용으로 편입된다면, 수분양자 입장에서는 채무불이행을 이유로 계약을 해제하거나 손해배상을 청구할 수 있고, 경우에 따라서는 대금감액을 구할 수도 있습니다. 반대로 계약의 내용이 아니라면 법률상으로 이행을 소구하기는 어렵습니다.
대법원은 「아파트 분양광고의 내용 중 ① 구체적인 거래조건, 즉 아파트의 외형ㆍ재질ㆍ구조 등에 관한 것으로서 ② 사회통념에 비추어 수분양자가 분양자에게 계약의 내용으로 이행을 청구할 수 있다고 보이는 사항에 관한 것은 수분양자가 이를 신뢰하고 분양계약을 체결하는 것이고 분양자도 이를 알고 있었다고 보아야 할 것이므로 분양계약의 내용이 되지만, 이러한 사항이 아닌 아파트 분양광고의 내용은 일반적으로 청약의 유인으로서의 성질을 가지는 데 불과하므로 이를 이행하지 아니하였다고 하여 분양자에게 계약불이행의 책임을 물을 수 없다(대법원 2007. 6. 1. 선고 2005다5812, 5829, 5836 판결 등 참조).」고 판시하고 있습니다.
구체적으로 예를 들어 보면, ‘도로 확장’, ‘서울대 이전’, ‘전철복선화’와 같은 것은 계약의 내용으로 볼 수 없다고 하였고, ‘온천’, ‘바닥재(원목 마루)’, ‘유실수단지’, ‘테마공원’과 같은 것은 분양계약 내용으로 편입된다고 하였습니다.
3. 기망에 의한 취소
한편, 수분양자는 허위, 과장 분양광고에 대하여 기망을 이유로 법률행위의 취소를 주장할 수도 있습니다.
대법원은 상품의 선전 광고에 있어서 거래의 중요한 사항에 관하여 구체적 사실을 신의성실의 의무에 비추어 비난받을 정도의 방법으로 허위로 고지한 경우에는 기망행위에 해당한다고 할 것이나, 그 선전 광고에 다소의 과장 허위가 수반되는 것은 그것이 일반 상거래의 관행과 신의칙에 비추어 시인될 수 있는 한 기망성이 결여된다고 보고 있습니다(대법원 2001. 5. 29. 선고 99다55601, 55618 판결 등). 상품 판매를 위한 광고의 속성상 어느 정도의 과장, 허위가 개입될 수 있다는 점은 감안하면서도 그 정도가 중대할 경우 분양계약을 취소할 수 있다는 것입니다.
상가와 같은 수익형 부동산을 분양받은 경우 원칙적으로 수익률은 투자자의 책임과 판단하에 결정될 것이라고 보고 있습니다(대법원 1993. 8. 13. 선고 92다52665 판결, 1995. 9. 29. 선고 95다7031 판결 등 참조). 다만, 상가 분양상담과정에서 구체적인 임대수익률 수치를 장담한 경우에 기망을 이유로 분양계약을 취소한 사례도 있습니다(인천지방법원 2014. 10. 21. 선고 2014가합3678판결)
4. 결론
가장 중요한 것은 분양계약서입니다. 수분양자는 분양계약서를 꼼꼼히 살펴야 합니다. 작은 글씨에다가 분량도 많아 읽기조차 힘들다면, 궁금한 내용은 반드시 시행사에 문의하여 짚고 넘어가야 합니다.
시행사도 분양광고에 보다 주의를 기울여야 할 것입니다. 전혀 사실과 다르거나 과장된 문구, 실현가능성이 낮은 내용으로 소비자를 현혹할 수 있는 광고는 자제하여야 합니다. 그럼에도 불구하고 분양광고로 인한 분쟁이 있다면 반드시 법률 전문가에게 검토를 구하는 것이 필요합니다.
