변호사 변창우｜[email protected]
2020년 7월 주택임대차보호법이 개정되면서 임차인에게 1회에 한하여 계약갱신요구권이 인정되었습니다. 이로 인해 임차인은 갱신기한 포함 총 4년까지 계약을 보장받을 수 있게 되었습니다. 다만, 법에서는 임대료 연체 등 임대인이 계약갱신을 거절할 수 있는 적법한 사유를 열거하고 있습니다. 이번 칼럼에서는 갱신거절 사유 중 실무에서 가장 논란이 되고 있는 ‘임대인이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우(임대인의 직계존속, 직계비속 포함)’의 예외 사유에 대하여 살펴보기로 하겠습니다.
임대인이 실제 거주하려고 한다는 이유로 임차인의 계약갱신요구를 거절한 후에도 임차인이 이를 믿을 수 없다는 이유로 퇴거하지 않거나 임차인이 퇴거를 했는데 임대인이 실제 거주하지 않고 제3자에게 임대를 하여 분쟁이 발생하는 사례가 많이 발생하고 있습니다.
최근 대법원은 주택 임대인이 실제 거주 목적으로 임차인의 계약갱신요구를 거절함에 있어서 증명책임의 소재와 실제 거주하려는 의사의 존재를 판단하는 방법과 관련하여 의미있는 판결을 내렸습니다.
사안에서 임대인은 임차인에게 자신과 배우자, 자녀가 이 아파트에서 거주할 계획이라고 밝히며 임대차계약을 갱신하지 않겠다는 의사를 표시하였습니다. 그러나, 임차인은 임대인에게 주택임대차보호법상 임차인의 권리인 계약갱신요구권을 행사하였습니다. 이후 임대인은 임차인에게 임대차계약 만료 후 임차인이 실제 거주할 계획이라면서 갱신요구를 최종적으로 거절하였습니다.
위 사안에서 대법원은 임대인이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우에 해당한다는 점에 대한 증명책임은 임대인에게 있다고 판시하였습니다. 이를 임대인이 제대로 입증하지 못하면 임대인의 계약갱신거절은 위법하게 되는 것입니다.
‘실제 거주하려는 의사’의 존재는 임대인의 의사가 가공된 것이 아니라 진정하다는 것을 통상적으로 수긍할 수 있을 정도의 사정이 인정된다면 그러한 의사의 존재를 추인할 수 있다고 보았습니다. 이는 임대인의 주거 상황, 임대인이나 그의 가족의 직장이나 학교 등의 사회적 환경, 임대인이 실제 거주하려는 의사를 가지게 된 경위, 임대차계약 갱신요구 거절 전후 임대인의 사정, 인대인의 실제 거주 의사와 배치·모순되는 언동의 유무, 이러한 언동으로 계약갱신에 대하여 형성된 임차인의 정당한 신뢰가 훼손될 여지가 있는지 여부, 임대인이 기존 주거지에서 목적 주택으로 이사하기 위한 준비의 유무 등 여러 사정을 종합하여 판단해야 한다고 보았습니다.
다시 사안으로 돌아와서 ① 임대차계약 기간 만료 전에는 ‘원고(임대인)와 배우자 자녀가 이 사건 아파트에 거주할 예정이다’라고 말하였는데 재판 도중에는 ‘원고 본인 또는 원고 부모가 이 사건 아파트에 거주할 예정이다’라고 주장하다가 ‘원고 배우자가 이 사건 아파트에 거주하고 지방에 거주하던 원고 부모가 이 사건 아파트 인근 아파트에 거주하기로 계획하였으나 계약갱신을 요구하는 바람에 원고 부모가 이 사건 아파트에 거주하기로 하였다’고 주장하는 등 임대인의 언동이 일관되지 아니한 점 ② 원고와 자녀들이 거주할 예정이라고 하였는데 전학 또는 이사를 준비하고 있었다는 사정이 보이지 않는 점, ③ 원고 부모가 기존 거주 주택을 매매 또는 임대로 정리하려고 했다는 점을 인정하기 어렵다는 등의 이유로 대법원은 실제 거주하려는 의사가 가공된 것이 아니라는 것을 통상적으로 수긍할 수 있을만큼 입증하지 못하였다고 보아 임차인의 계약갱신요구권 행사가 적법하다는 취지로 판시하였습니다.
이번 대법원 판결은 실제 거주하려는 의사가 가공된 것이 아니라 진정하다는 것을 통상적으로 수긍할 수 있을 정도의 사정을 임대인이 주장·증명해야 되고 이를 판단하는 종합적인 기준을 제시한 것에 그 의미가 있습니다. 특히, 임대인이 실제 거주를 목적으로 하고 있다는 당시 객관적인 사정이나 준비가 통상 수긍할만한 수준이 아니라면 임대인의 계약갱신거절은 위법하다고 보았기 때문에 향후 관련 분쟁에서 임차인의 계약갱신요구권이 보다 강하게 보호될 것으로 예상됩니다.
