변호사 변창우｜[email protected]
최근 부동산 가격 급등으로 부동산 및 임대보증금 가액에 연동하여 결정되는 중개수수료도 비례해서 급등하고 있습니다. 이로 인한 국민들의 수수료 부담을 덜기 위해 최근 국토교통부는 공인중개사법 시행규칙을 개정하여 중개수수료율을 조정하였습니다. 이번 개정으로 매매, 임대차에서 거래금액 9억 이상인 경우 거래금액 구간에 따라 기존 수수료율에서 25∼50% 정도 감액되는 효과를 가져오게 되었습니다.
이와 같이 부동산 가격 급등에 따라 중개수수료가 상당한 부담으로 작용하게 된 관계로 중개과정에서 고객과 중개사 사이에 중개수수료 지급과 관련한 법적 분쟁이 상당히 늘어나고 있습니다.
대표적인 케이스로 중개의뢰에 따라 중개업무를 상당히 진행하였는데 고객과의 마찰 등으로 중개사가 업무에서 일방적으로 배제되고 고객이 직접 또는 다른 중개사를 통해 계약을 체결해버리는 경우라 하겠습니다. 특히 중개업무는 관행적으로 업무 진행 과정에서 중개계약서를 작성하지 않는 경우가 많기 때문에 이와 같은 분쟁이 발생하면 소송으로 이어지게 되는 경우가 많습니다.
이와 관련하여 우리나라 법원은 원칙적으로는 중개업자가 중개대상물에 대한 매매계약서의 작성 등 계약체결까지 완료시켜야 비로소 중개수수료를 청구할 수 있다고 보고 있습니다. 다만, 예외적으로 ① 중개업자가 계약의 성립에 결정적인 역할을 하였음에도 중개업자의 중개행위가 중개업자의 책임 없는 사유로 중단되어 중개업자가 최종적인 계약서 작성 등에 관여하지 못하였다거나, ② 중개업자의 중개행위로 매매계약이 거의 성사되었으나 중개의뢰인들이 중개수수료를 면탈할 목적으로 직접 매매계약을 체결하는 등의 특별한 사정이 있는 경우 ③ 제686조 제3항, 상법 제61조의 규정취지나 신의성실의 원칙 등에 비추어 볼 때 그 중개업자는 중개의뢰인에 대하여 이미 이루어진 중개행위의 정도에 상응하는 중개수수료를 청구할 권한이 있다고 보고 있습니다. 이 경우 중개수수료는 중개대상 계약의 성립시까지 중개업자가 계속 관여한 경우에 받게 될 보수액의 범위내에서 중개위탁을 받게 된 사정, 목적부동산 발견의 경위와 그 중개의 난이도, 중개에 소요된 기간과 중개를 위하여 한 노력의 밀도, 그에 따라 위탁자가 얻게 된 직간접 이익 등을 참작하여 결정됩니다.
예외적으로 중개수수료를 청구할 수 있는 경우에서 중개업자가 계약성립에 결정적인 역할을 하였는지 여부는 개별 사안마다 중개업자의 역할이 다를 수 있기 때문에 일률적으로 말씀드리기는 어렵습니다. 매매계약의 가장 중요한 요소인 매매대금에 대한 최종 합의를 이끌어 내지 못했다는 이유로 중개수수료 청구를 기각한 판례가 있는 반면에, 매매대금 40억원에 계약하려다가 계약내용 일부에 대한 의견 불일치로 결렬된 후 4일만에 중개업자 없이 41억 7천만원에 매매계약이 체결된 사안에서 중개수수료 중 일부 지급을 인정한 판례도 있습니다.
이상 살펴본 바와 같이 중개사에 중개를 의뢰한 후 중개수수료 지급과 관련하여 법적 분쟁이 발생할 수 있으므로 중개수수료 지급요건, 액수 등에 대하여 명확하게 합의를 하고 중개업무를 의뢰할 필요가 있겠습니다.
