변호사 변창우｜[email protected]
A주식회사가 임차한 아파트를 A의 대표이사 B가 전입신고를 마친 다음 거주하였습니다. 계약기간이 만료되어가자 임대인은 A주식회사에게 계약만료를 통지하고 퇴거를 요청하였습니다. 그러나 A주식회사는 이를 거절하고 임대인을 상대로 계약갱신요구권을 행사하였습니다. 이에 임대인은 임차인인 A주식회사를 상대로 계약종료를 원인으로 한 건물인도청구 소송을 제기하였습니다. 위 소송에서 법인이 주택의 임차인일 경우 대항력을 갖추기 위한 요건 및 이를 전제로 한 계약갱신요구권 행사가 적법한지 여부가 문제되었습니다.
주택임대차보호법 제3조 제3항은 “중소기업기본법 제2조에 따른 중소기업에 해당하는 법인이 소속 직원의 주거용으로 주택을 임차한 후 그 법인이 선정한 직원이 해당 주택을 인도받고 주민등록을 마쳤을 때에는 그 다음날부터 제3자에 대하여 효력이 생기고, 임대차가 끝나기 전에 그 직원이 변경된 경우에는 그 법인이 선정한 새로운 직원이 주택을 인도받고 주민등록을 마친 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다”라고 하여 법인이 임차인인 경우 임대차의 대항력을 인정하는 요건을 규정하고 있습니다.
위 사안에서 최근 대법원은 법인이 임차인인 경우 대항력 인정 요건에 관하여 다음과 같이 판단하였습니다. 법인인 임차인이 주택임대차보호법이 정한 임차인에 해당된다고 보려면, ① 임차인인 법인의 직원인 사람이 그 법인이 임차한 주택을 인도받고 주민등록을 마쳐야 한다. ② 여기에서 말하는 ‘직원’은, 해당 법인이 주식회사라면 그 법인에서 근무하는 사람 중 법인등기사항증명서에 대표이사 또는 사내이사로 등기된 사람을 제외한 사람을 의미한다고 보아야 하며, ③ 임원을 제외한 직원이 법인이 임차한 해당 주택을 인도받아 주민등록을 마치고 그곳에 거주하고 있다면 이로써 이 사건 조항에서 정한 대항력을 갖추었다고 보아야 하고, 그 밖에 업무관련성, 임대료의 액수, 지리적 근접성 등 다른 사정을 고려하여 그 요건을 갖추었는지를 판단할 것은 아니다라고 판시하여 대항력 요건에 대한 구체적인 기준을 제시하였습니다.
위 기준에 따라 임대차계약 체결 당시 이 사건 아파트를 인도받고 주민등록을 마친 다음 그곳에서 거주한 사람이 A주식회사의 대표이사였음을 이유로 피고가 주택임대차보호법에서 정한 대항력을 갖춘 임차인이라고 볼 수 없다고 보았고 그에 따라 임차인인 A주식회사는 계약갱신요구권을 행사할 수 없다고 판단하였습니다.
한편, 법인인 임차인이 대항력을 갖추었다고 볼 경우 계약갱신요구권을 행사할 수 있는지 문제됩니다. 계약갱신요구권은 개인인 자연인의 주거 생활 안정을 보호하기 위해 마련된 제도이므로 법인에게는 적용될 수 없다는 의견과 적용을 배제하는 명시적인 규정이 없으므로 법인에게도 적용되어야 한다는 의견이 팽팽하게 대립되어 있습니다. 위 대법원 판결에서도 이에 대한 명확한 판단을 하지 않았으나 판결이유를 살펴보았을 때 법인인 임차인이 대항력을 갖추었을 경우 계약갱신요구권행사가 가능하다는 전제에서 논리를 전개한 것으로 해석하기에 무리는 없어 보입니다. 다만, 실무에서의 혼란을 해소하기 위해 입법이나 법원의 명시적인 해석이 필요해보입니다.
