변호사 김무한｜[email protected]
공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제91조 제1항은 “토지의 협의취득일 또는 수용의 개시일(이하 이 조에서 “취득일”이라 한다)부터 10년 이내에 해당 사업의 폐지·변경 또는 그 밖의 사유로 취득한 토지의 전부 또는 일부가 필요 없게 된 경우 취득일 당시의 토지소유자 또는 그 포괄승계인(이하 “환매권자”라 한다)은 그 토지의 전부 또는 일부가 필요 없게 된 때부터 1년 또는 그 취득일부터 10년 이내에 그 토지에 대하여 받은 보상금에 상당하는 금액을 사업시행자에게 지급하고 그 토지를 환매할 수 있다.”고 규정하고 있으며, 같은 조 제2항은 “취득일부터 5년 이내에 취득한 토지의 전부를 해당 사업에 이용하지 아니하였을 때에는 제1항을 준용한다. 이 경우 환매권은 취득일부터 6년 이내에 행사하여야 한다.”고 규정하고 있고, 같은 법 제92조는 “사업시행자는 제91조제1항 및 제2항에 따라 환매할 토지가 생겼을 때에는 지체 없이 그 사실을 환매권자에게 통지하여야 한다. 다만, 사업시행자가 과실 없이 환매권자를 알 수 없을 때에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 공고하여야 한다.”고 규정하고 있습니다.
여기서 “5년 이내에 취득한 토지의 전부를 해당사업에 이용하지 않았을 경우”란 “당해 공익사업의 시행을 위하여 토지 자체를 현실적으로 사용하지 않는 경우”를 의미하는 것으로 봄이 상당하고, 이에 이르지 않고 단순히 공익사업의 시행을 위하여 공사시행 업체와 양해각서를 체결한다거나 같은 사업지구내 토지매입을 위하여 예산을 책정하고 토지 주인과 접촉하는 등의 사정 만으로는 “이용”에 해당하지 않는다는 것이 대법원 판례의 입장입니다(2010. 1. 14. 선고, 2009다76270 판결).
위와 같은 복잡한 법규정을 보다 쉽게 표현하자면, 사업자가 공익사업을 위해 토지를 수용하였음에도 불구하고 장기간 해당 토지를 “사용”하지 않았다면, 그 토지의 전 소유자는 (특별한 사정이 없는 한) 기존에 보상받았던 금액만을 다시 반환하고 해당 토지를 되사올 수 있으며, 사업자는 전 소유자에게 그러한 권리, 즉 “환매권”이 있다는 점을 통지해줄 의무가 있다는 것입니다.
전 소유자가 환매권을 행사하면, 원칙상 기존에 보상받았던 금액만으로 해당 토지를 취득할 수 있는 반면 이미 상당기간이 경과하여 해당 토지의 지가가 큰 폭으로 상승하였을 가능성이 높기 때문에, 상당한 시세차익을 볼 수 있는 경우가 대부분입니다.
그런데, 만약 사업자가 해당 토지를 이용한 사업을 실시하지 않은 채 상당한 시간(5년 또는 10년)이 경과하였음에도 불구하고 전 소유자에 대해 환매권의 행사에 관한 통지를 하지 않고, 그로 인하여 전 소유자가 환매권이 발생한 사실을 알지 못하여 환매권을 행사하지 못한 채 행사기간 도과로 환매권이 소멸되었다면, 전 소유자는 환매권 행사로 취득할 수 있었을 지가 상승분 상당의 손해를 입게 됩니다.
이러한 경우 전 소유자는 사업자에 대하여 환매권 행사 통지를 누락하였다는 점을 근거로 손해배상을 청구할 수 있으며, 해당 사업자는 환매권 행사통지 누락으로 인하여 전 소유자에게 발생할 손해를 배상할 의무가 있다는 것이 법원의 일관된 입장인바, 실무적으로도 상당히 많은 사례가 누적되고 있는 상황입니다.
만약 오래 전에 수용된 토지에 관하여 공익사업이 진행되고 있지 않다면, 환매권 통지 누락으로 인한 손해배상청구 소송을 고려해보아야 할 것이며, 전문 변호사와 환매권의 발생여부, 행사기간 도과여부, 기타 제반조건의 충족 여부를 상담해보시기 바랍니다.
