변호사 변창우｜[email protected]
「상가건물 임대차보호법」 제10조 제4항은 “임대인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전 기간 이내에 임차인에게 갱신 거절의 통지 또는 조건 변경의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다.”라고 하여 묵시적 갱신 규정을 두고 있습니다. 그런데 임대인이 아니라 임차인이 위 기간 내에 갱신거절의 통지를 하지 않아도 계약이 묵시적으로 갱신되는지 하급심 판례가 엇갈리고 있었고 최근 대법원은 다음과 같이 이에 대한 법령 해석을 명확히 하였습니다.
사안의 요지는 다음과 같습니다. 임차인 A는 임대차기간 만료일 하루전에 임대인 B에게 임대차계약의 갱신을 거절한다는 통지를 하고 보증금 반환을 청구하였습니다. 그런데 임대인 B는 임차인 A가 임대차기간이 만료되기 1개월 전까지 갱신거절의 통지를 하지 않았기 때문에 계약이 묵시적으로 갱신되었으므로 갱신거절의 통지를 한 날부터 3개월이 지난 시점에 임대차계약이 해지되어 종료된다고 주장하였습니다. 그에 따라 임대인 B는 3개월의 차임과 미납관리비를 공제한 임대차보증금을 변제공탁하였고, 임차인 A는 공제가 부당함을 주장하면서 보증금 전액 반환을 임대인 B에게 청구한 사안입니다.
결론부터 말씀드리면 대법원은 상가 임차인이 임대차기간 만료 1개월 전부터 만료일 사이에 갱신거절의 통지를 한 경우 해당 임대차계약은 묵시적 갱신이 인정되지 않고 임대차기간의 만료일에 종료한다고 보았습니다. 이러한 결론에 이르게 된 이유를 다음과 같이 제시하였습니다(대법원 2024. 6. 27. 선고 2023다307024 임대차보증금).
① 「상가건물 임대차보호법」 제10조 제1항은 “임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다.”라고 정하여 임차인의 계약갱신 요구권을 인정할 뿐이고, 임차인이 갱신거절의 통지를 할 수 있는 기간은 제한하지 않았다.
② 상가임대차법 제10조 제4항은 “임대인이 제1항의 기간 이내에 임차인에게 갱신거절의 통지 또는 조건변경의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다.”라고 정하여 묵시적 갱신을 규정하면서 임대인의 갱신거절 또는 조건변경의 통지기간을 제한하였을 뿐, 주택임대차보호법 제6조 제1항 후문과 달리 상가의 임차인에 대하여는 기간의 제한을 두지 않았다. 따라서, 상가임대차법에 임차인의 갱신거절 통지기간에 대하여 명시적인 규정이 없는 이상 원칙으로 돌아가 임차인의 갱신거절 통지기간은 제한이 없다고 보아야 한다.
③ 상가임대차법 제10조 제1항이 임차인의 갱신거절 통지기간도 한정한 것으로 해석한다면, 위 기간 이후 임대차기간 만료 전에 갱신거절 통지를 한 임차인의 의사에 반하여 상가임대차법 제10조 제4항에 따른 묵시적 갱신을 강제하는 결과가 되고, 이는 상가건물 임차인을 보호함으로써 그 경제생활의 안정을 보장하고자 하는 상가임대차법의 입법 취지에도 반한다.
대법원은 이번 판결로 상가 임대차의 경우 임차인의 계약갱신거절 통지기간은 제한이 없다고 보아 상가 임차인을 보다 강하게 보호하는 해석을 하였습니다. 여기서 주의할 점은 주택 임대차의 경우는 주택임대차보호법 제6조에서 임차인의 계약갱신거절 통보 시점을 2개월 전까지로 규정하고 있고 이를 도과한 경우 묵시의 갱신을 인정하고 있습니다. 묵시의 갱신과 관련한 두 법의 차이점에 유의하여야 하겠습니다.
