변호사 김무한｜[email protected]
주택임대차보호법과 상가건물임대차보호법은 일정한 조건을 갖춘 전형적인 임대차계약의 경우 임차인이 임대인보다 열위에 있는 것을 감안하여 임차인의 권익을 보호하기 위한 목적으로 제정된 법률들로써, 임대인의 계약해지나 갱신거절, 차임증감청구 등에 대하여 임차인을 보호하는 강행규정들을 두고 있습니다.
주택임대차보호법 제7조 제1항은, 약정한 차임이나 임차보증금이 제세공과금의 변동이나 경제사정 변동으로 인하여 적절하지 아니하게 된 경우 임대차 당사자는 장래에 대하여 그 증감을 청구할 수 있다고 규정하고 있으며, 다만 차임 또는 보증금의 증액이 있은 후 1년 이내에 증액청구를 할 수 없고, 같은 조 제2항에 의하면 위와 같은 증액청구는 약정된 차임이나 보증금의 5%를 초과할 수 없도록 하는 것을 원칙으로 하고 있습니다.
상가건물임대차보호법 제11조 또한 주택임대차보호법과 유사한 내용의 차임증감청구권을 규정하여, 증액 후 1년 이내 증액금지, 증액 범위는 약정한 금액의 5%를 초과할 수 없다는 취지의 임차인 보호규정을 두고 있으며, 이에 나아가 증감청구에 관하여 제1급감염병 등에 의한 경제사정 변동까지 반영하도록 하고 있습니다.
그러나, 위와 같은 임대차보호법의 적용대상이 되지 않는 임대차계약의 경우(예를 들어 공장임대차 및 토지임대차 등의 경우, 또는 보증금 기준을 초과한 상가건물임대차의 경우), 임대인이 차임 등 증액청구를 하였을 때 과연 그러한 증액청구가 적법한 것인지, 기존 수준의 5%를 초과하는 등 범위의 제한 없이 차임증액청구를 하는 경우에도 적법한 것인지 여부가 문제될 수 있습니다.
그런데, 위와 같은 임대차보호법상의 차임증감청구에 관한 규정은 민법상 차임증감청구권에 뿌리를 두고 있으므로, 주택 또는 상가건물 임대차보호법이 적용되지 않는 임대차계약의 경우라고 하더라도 원칙적으로 차임등의 증감청구는 가능합니다.
민법 제628조는 “임대물에 대한 공과부담의 증감 기타 경제사정의 변동으로 인하여 약정한 차임이 상당하지 아니하게 된 때에는 당사자는 장래에 대한 차임의 증감을 청구할 수 있다.”고 규정하고 있으며, 이에 대하여 증감청구의 시기, 증액 및 감액의 범위에 관한 제한규정을 두고 있지 않으므로, 증액청구의 범위에 대하여는 명시적인 한도가 없다고 볼 수도 있습니다.
그러나, 그렇다고 해서 아무런 제약 없이 임대인의 마음대로 차임 및 보증금을 증감할 수 있다는 취지는 아니며 민법상 차임증감청구권의 경우에도 “공과부담의 증감 기타 경제사정의 변동으로 인하여 약정한 차임이 상당하지 아니”하다는 점, 적정한 증감청구의 범위 등을 입증하여야만 상당한 범위 내에서의 증감청구가 합리화될 수 있는 것입니다.
물론, 어떠한 상황이 발생하여야만 차임증감청구가 가능한지, 어느 정도의 증감청구가 상당한 범위 내의 증감청구인지 여부에 대하여는 당사자 사이에서 다툼이 있을 수 있고, 이 경우 증감청구의 합리성은 당사자 사이의 임대차계약에서 정한 분쟁해결방법(예를 들어 중재위원회의 결정, 법원의 판결 등등)에 따라서 최종적으로 결정될 수 있습니다.
이에 대하여 대법원은, 공항에 입점한 스낵코너 임차인의 차임감액청구가 있었던 사례에 관하여, IMF 경제위기에 따라 공항에 입점한 점포의 이용객 감소와 소비위축으로 임차인의 사업 적자가 누적됨으로 인한 임차인의 차임감액청구의 경우, 문제가 된 기간 동안 공항이용객이 감소하기도 하였다가 다시 증가하기도 하여 영업실적 감소와 경제위기 사이의 상당한 상관관계가 입증되지 않았으며, 점포의 영업실적이 예상보다 저조한 것은 경영예측과 투자 실패에 관하여 임차인이 감수하여야 할 사정에 불과하므로 기타 공과부담 및 경제사정 등의 변경으로 인하여 종전의 사용요율(월차임)이 부당하게 높았다고 볼 수 없었다고 판단하였는바, 차임증감청구에 있어서 ‘영업실적의 변화’는 해당 임대차계약상 월차임 및 보증금 증감청구의 합리성에 관한 판단요소 중 하나로서 작용할 수는 있으나 그 자체만으로는 차임증감청구의 사유가 될 수 없다고 판시한 바 있습니다.(대법원 2004. 1. 15. 선고 2001다12638 판결 등)
덧붙여, 임대인의 증액청구가 있는 경우, 증액된 차임 및 보증금의 적정성에 대한 분쟁해결에 소요되는 기간이 상당할 수 있고, 임차인으로서는 분쟁해결 절차가 진행되는 동안 차임 및 보증금 증액분을 미지급하였다가 사후에 증액청구가 합당하였다는 결론이 내려질 경우, 차임 미지급 등이 임대차계약 해지 사유로 작용할 수 있으므로, 임차인으로서는 우선 임대인이 주장하는 차임증액분을 지급하였다가 이후 분쟁해결절차에서 증액청구가 과도하다는 판단이 이루어질 경우 조정된 금액을 돌려받는 등 안전장치를 강구하는 것이 바람직하다고 할 것입니다.
