변호사 김상균｜[email protected]
오늘은 집합건물 관리비 청구와 관련하여 많이 받는 질문 중 몇 가지를 추려 설명하겠습니다.
1. 집합건물 관리단 설립
집합건물에서 구분소유 관계가 성립되면 구분소유자 전원을 구성원으로 하여 관리단이 설립됩니다(집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제23조 제1항). 구분소유란 1동의 건물 중 구조상 구분된 여러개의 부분이 독립한 건물로서 사용될 수 있을 때 이를 각각 소유권의 목적으로 하는 것을 말합니다.
주의할 것은 집합건물의 관리단은 관념적으로 당연히 설립되는 것이며, 별도의 설립행위나 조직행위를 요하지 않는다는 것입니다. 관리단은 관리단집회를 통하여 관리인을 선임하고 관리규약을 제정하는 등 중요한 사항을 결정하게 됩니다.
2. 관리비 소송의 주체
집합건물에서 관리비의 부과, 징수는 관리규약에 따르게 됩니다. 집합건물의 경우 관리단 명의로 각 세대에 관리비를 부과하는 것이 맞고, 구분소유자(또는 세입자)가 관리비 납부를 연체한 경우 관리단 명의로 관리비 소송을 제기하여야 합니다.
하지만 관념상 존재하는 관리단이 아닌 관리단으로부터 업무를 위탁받은 관리회사가 관리비 부과 업무를 처리하는 것이 보통입니다. 따라서 관리회사 명의로 관리비 소송을 제기할 경우 당사자적격이 인정되는지 다투어졌습니다.
이에 관하여 대법원은 「집합건물의 관리단이 관리비의 부과·징수를 포함한 관리업무를 위탁관리회사에 포괄적으로 위임한 경우에는, 통상적으로 관리비에 관한 재판상 청구를 할 수 있는 권한도 함께 수여한 것으로 볼 수 있다.」고 하였고, 「임의적 소송신탁에 해당하지만 합리적인 이유와 필요가 있고 그러한 관리방식이 일반 거래현실에 부합」한다는 이유로 관리회사의 관리비 청구를 허용하고 있습니다(대법원 2016. 12. 15. 선고 2014다87885, 87892 판결).
다만 관리위탁계약이 종료되면 관리회사는 더 이상 관리비를 청구할 권한이 없고, 이는 관리업무를 수행했던 기간의 체납관리비에 관하여서도 마찬가지입니다.
3. 체납된 관리비 승계
대법원은 집합건물법 제18조 규정에 기반하여 집합건물의 특별승계인(매수인 등)은 전 입주자의 체납관리비 중 ‘공용부분’에 관하여는 이를 승계하여야 한다고 판시하고 있습니다(대법원 2001. 9. 20. 선고 2001다8677 전원합의체 판결 등 참조).
대부분의 집합건물 관리규약을 보면 체납관리비는 입주자의 지위를 승계한 자에 대하여도 행사할 수 있다는 규정이 있는데, 체납관리비 중 공용부분 관리비에 관하여는 효력이 인정된다고 판단한 것입니다. 경매로 구분소유권을 취득한 낙찰자도 마찬가지입니다.
4. 신탁 부동산의 관리비 부담과 승계 여부
3.의 특별한 경우로 집합건물이 신탁회사에 신탁된 경우가 있습니다. 준공 이후 미분양 호실의 구분소유권이 아직 신탁회사에 남아 있거나 위탁자가 신탁회사에 담보신탁을 하는 등의 경우 수탁자(신탁회사)를 상대로 관리비를 청구할 수 있는지 문제됩니다.
부동산 신탁은 대내외적으로 소유권이 수탁자에게 이전되므로 원칙적으로 수탁자(신탁회사)는 신탁등기를 마치면 소유자로서 관리비를 납부할 의무가 있습니다. 그러나 신탁계약을 살펴보면, 관리를 위한 일체의 비용은 위탁자가 부담하도록 규정하고 있고 이러한 내용은 신탁원부에 포함되어 신탁등기가 이루어지게 됩니다. 대법원은 신탁법 제4조 제1항에 따라 등기의 일부로 인정되는 신탁원부에 신탁 부동산의 관리비는 위탁자가 부담한다는 내용이 있다면, 수탁자는 이로써 제3자에게 대항할 수 있으므로 관리단의 수탁자에 대한 관리비 청구는 인정되지 않는다고 하였습니다(대법원 2012. 5. 9. 선고 2012다13590 판결).
지금까지 집합건물 관리비 청구의 주요 쟁점에 관하여 설명드렸습니다. 최근 들어 집합건물 관리단 및 관리비에 관한 분쟁이 늘어나고 있으므로 정확한 내용은 반드시 법률 전문가에게 확인하여야 할 것입니다.
