변호사 김상균｜[email protected]
[대법원 2017. 5. 18.선고 2012다86895, 86901 전원합의체 판결]
1.들어가며
주택이나 건물에 불이 날 경우 신체 또는 재산상 피해가 발생하게 됩니다. 과거에 비하여 소방시설이 정비되어 피해가 줄어들었다고는 하지만 아직도 화재가 초기에 진화되지 못할 경우 상당한 규모의 피해가 발생하게 됩니다. 이에 누가, 어느 정도까지 손해를 배상해야 하는지 다투어지게 됩니다.
오늘은 임대차 건물에서 화재가 발생하여 임차 목적물 외 다른 부분까지 연소되어 확대 손해가 발생한 경우 임차인의 손해배상책임의 범위에 관하여 판단한 대법원 전원합의체 판례를 소개하도록 하겠습니다.
2. 사안 개요
– 원고(임대인) 소유 2층 건물의 1층 일부 150평을 피고(임차인)가 임차하여 골프용품 매장으로 운영
– 2009. 10월경 화재 발생
– 2층 물류창고 전부와 1층 골프용품 매장 일부가 소실됨
– 소방위 화재현장조사 결과는 2층 창고내부에서 발화한 것으로 추정
– 국과수 감정 결과는 1층에서 불이 시작된 것으로 추정, 화재 원인은 불명
– 원고는 피고에게 임차목적물 및 그 외 연소된 부분에 관하여 채무불이행을 이유로 손해배상청구
3. 1심과 2심의 판단
위 사안에서 1심과 2심의 판단은 완전히 달랐습니다. 1심 법원은 임차인이 임대차계약에 따라 점유․사용하던 부분, 즉 임차인의 위험영역 내에서 발화하였다고 인정하기에 부족하다고 하여 원고의 청구를 기각하였습니다. 2심 법원은 이 사건 화재는 임차목적물(1층)에서 발화하였다고 인정하고, 임차인이 임차목적물에 관한 보존의무를 다하였다고 보기 어려우므로 임차목적물(1층 일부 골프용품 매장) 및 그 외 부분에까지 손해배상책임이 있다고 판시하였습니다.
4. 대법원 전원합의체 판결(2012다86895, 86901 전합 판결)
가. 기존 판례
본 사안 전까지 대법원은, 「건물의 규모와 구조로 볼 때 그 건물 중 임차 건물 부분과 그 밖의 부분이 상호 유지⋅존립함에 있어서 구조상 불가분의 일체를 이루는 관계에 있다면, 임차인이 임차 건물의 보존에 관하여 선량한 관리자의 주의의무를 다하였음을 증명하지 못하는 이상, 임차 건물 부분뿐만 아니라 그 건물의 유지⋅존립과 불가분의 일체 관계에 있는 임차 외 건물 부분이 불에 타 임대인이 입게 된 손해도 채무불이행으로 인한 손해로 배상할 의무가 있다.」고 하였습니다(대법원 2010. 4. 29. 선고 2009다96984 판결 등 다수).
임대차 목적물에서 화재가 발생하면 사실상 임차인이 임차 목적물 외 다른 부분까지 모든 손해를 감수하여야 한다는 취지로 임차인에게 가혹하다는 비판이 있었습니다.
나. 대법원 전원합의체 판결(본 사안의 대법원 판결)
하지만 본 사안에서 대법원은 ① 임대차 목적물이 화재 등으로 인하여 소멸됨으로써 임차인의 목적물 반환의무가 이행불능이 된 경우에, 임차인은 그 이행불능이 자기가 책임질 수 없는 사유로 인한 것이라는 증명을 다하지 못하면 그 목적물 반환의무의 이행불능으로 인한 손해를 배상할 책임을 지며, 그 화재 등의 구체적인 발생 원인이 밝혀지지 아니한 때에도 마찬가지라고 하였습니다.
하지만 ② 임차 목적물 외의 손해에 관하여는 임차인이 보존⋅관리의무를 위반하여 화재가 발생한 원인을 제공하는 등 화재 발생과 관련된 임차인의 계약상 의무위반이 있었고, 그러한 의무위반과 임차 외 건물 부분의 손해 사이에 상당인과관계가 있으며, 임차 외 건물 부분의 손해가 그러한 의무위반에 따른 통상의 손해에 해당하거나, 임차인이 그 사정을 알았거나 알 수 있었을 특별한 사정으로 인한 손해에 해당한다는 점에 대하여 임대인이 주장⋅증명한 경우에만, 임차인이 민법 제390조, 제393조에 따라 임대인에게 임차 외 건물 부분 손해에 대한 배상책임을 부담한다고 판시하였습니다.
전원합의체 판결로 기존 판결을 변경한 부분은 ② 임차 목적물 외의 손해부분입니다. 주장·입증책임을 임대인에게 부과함으로서 화재 원인이 명확히 밝혀지지 않은 사안에서 임차인의 손해배상책임이 무한히 확대되는 것을 제한하게 되었습니다.
다. 판결의 의미
위 대법원 판결은 화재시 임차인의 손해배상책임을 쉽게 인정하던 기존 실무 관행에 제동을 걸었다고 할 수 있습니다. 임차인 입장에서는 임차한 부분에 대하여 적정한 주의를 기울인다면 책임범위가 무제한 확장되는 부담에서 벗어날 수도 있을 것입니다.
5. 마치며
실제 임대차 화재 사건을 접하여 보면, 불이 번져 피해 금액이 상당히 큰 경우가 많습니다. 소방 법령에 따라 소화기 등을 정비하고 화재보험에 가입하여 만약에 대비할 필요가 있겠습니다.
