변호사 김상균｜[email protected]
1. 상가건물 임대차보호법
상가건물 임대차보호법(이하 줄여서 ‘상가임대차법’이라고 합니다)은 상가 임차인의 경제생활 안정을 위한 특별법으로 여러 특칙을 두고 있는데, 오늘은 그 중에서 묵시 갱신과 계약갱신요구에 관하여 살펴보도록 하겠습니다.
상가임대차법은 사업자등록의 대상이 되는 상가건물의 임대차에 적용되지만, 각 지역별로 환산보증금을 정하여 그 금액을 초과하는 임대차에는 적용되지 않습니다(상가임대차법 제2조 제1항). 여기서 말하는 환산보증금이란 보증금에 월차임의 100배를 더한 금액을 말합니다(상가임대차법 시행령 제2조 제3항). 서울특별시의 환산보증금은 9억원인데(상가임대차법 시행령 제2조 제1항 1.호), 예를 들어 서울에 보증금 1억원, 월차임 1000만원의 상가 임대차라면 환산보증금은 11억원으로 계산되어 위 9억원을 초과하므로 상가임대차법은 적용되지 않습니다. 다만, 임차인의 계약갱신요구권(상가임대차법 제10조 제1항, 제2항) 등 일부 조항은 환산보증금을 초과하는 상가건물 임대차에도 제한 없이 적용하도록 하고 있습니다(상가임대차법 제2조 제3항).
아래에서는 환산보증금 초과 여부에 따라 나누어서 묵시 갱신의 효과와 계약갱신요구를 따져 보도록 하겠습니다.
2. 환산보증금을 초과하지 않는 상가임대차
가. 묵시 갱신 규정과 효과
상가임대차법이 그대로 적용됩니다. 임대인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 임차인에게 갱신을 하지 않겠다는 통지를 하지 않거나 계약조건을 변경하지 않으면 갱신하지 않는다는 뜻의 통지를 하지 않는 경우 임대차기간이 끝나면 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 간주됩니다(상가임대차법 제10조 제4항). 보증금과 차임도 종전의 임대차와 동일한 조건으로 됩니다. 단, 임대차기간은 1년으로 봅니다(상가임대차법 제10조 제4항 후단).
상가임대차법에 따라 묵시 갱신된 경우 임차인은 언제든지 갱신된 임대차계약을 해지할 수 있습니다(상가임대차법 제9조 제1항, 제10조 제5항). 임대인은 계약해지가 불가능합니다. 임차인이 임대차계약을 해지하는 경우에는 임대인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생합니다(상가임대차법 제10조 제5항).
나. 계약갱신요구
이 경우 임대차기간은 1년이 되므로 임차인은 묵시 갱신된 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 임대인에게 계약갱신을 요구할 수 있습니다(상가임대차법 제10조 제1항).
3. 환산보증금을 초과하는 상가임대차
가. 묵시 갱신 규정과 효과
환산보증금을 초과하는 경우 원칙적으로 상가임대차법이 적용되지 않습니다(상가임대차법 제2조 제1항 단서). 특히 묵시 갱신은 민법이 적용됩니다.
민법은 묵시적 갱신과 관련하여, 임대차기간이 만료된 뒤에도 임차인이 계속 임차부동산을 사용하고 있는데 임대인이 상당한 기간내에 이의를 제기하지 않는 경우라면, 임대차가 종전 임대차와 동일한 조건으로 묵시적으로 갱신된다고 하고 있습니다(민법 제639조).
앞서 상가임대차법의 묵시 갱신이 임대차기간을 1년으로 보는 것과 다르게 민법에서는 묵시 갱신의 경우 임대차기간이 정해지지 않은 것으로 되고, 따라서 임대인이든 임차인이든 언제든지 임대차계약을 해지할 수 있습니다(민법 제635조 제1항). 임대인이 계약을 해지하는 경우에는 임차인이 해지통고를 받은날부터 6개월이 지나면 임대차계약이 해지되고, 임차인이 계약을 해지하는 경우에는 임대인이 해지통고를 받은날부터 1개월이 지나면 계약이 해지된다(민법 제635조 제2항 1.호).
나. 계약갱신요구 가부
최근 대법원 판례는「상가임대차법에서 정하는 환산보증금을 초과하는 임대차는 민법의 적용을 받게 되어 임대인이 언제든지 해지를 통고할 수 있고 임차인이 그 통고를 받은 날로부터 6개월이 지남으로써 효력이 생기므로, 임대차기간이 정해져 있음을 전제로 그 기간 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 행사하도록 규정된 임차인의 계약갱신요구권은 발생할 여지가 없다(대법원 2021. 12. 30.선고 2021다233730 판결).」고 하여 임차인이 계약갱신요구권을 행사할 수 없다고 하였습니다.
상가임대차법 제2조 제3항에서 환산보증금을 초과하는 임대차에도 임차인의 계약갱신요구 규정이 적용되는 것으로 되어 있으나, 위와 같이 환산보증금을 초과하는 임대차가 묵시 갱신된 경우라면 민법이 적용되어 계약기간의 정함이 없는 것이 되므로 임차인이 계약갱신요구를 할 수 없다는 점을 유념하여야 하겠습니다.
4. 마치며
지금까지 상가건물 임대차의 묵시 갱신과 계약갱신요구에 관하여 법률 규정과 판례를 정리하여 보았습니다. 상가임대차법이 정하는 임차인의 계약갱신요구권은 10년 범위내에서 인정되므로 계약갱신요구가 가능한지 여부는 매우 중요한 내용입니다.
상가임대차법상 임차인의 계약갱신요구는 기존 5년 범위내에서 인정되었으나, 2018. 10. 16. 법률 개정으로 10년으로 늘어났습니다. 여기서 계약갱신요구기간 10년이 적용되는 임대차는 「2018. 10. 16. 이후 처음으로 체결된 임대차 또는 2018. 10. 16. 이전에 체결되었지만 2018. 10. 16. 이후 그 이전에 인정되던 계약 갱신 사유에 따라 갱신되는 임대차」를 말합니다. 참고하시기 바랍니다.
