상가건물임대차보호법상 갱신요구권 행사에 의하여 갱신된임대차계약기간

   상가건물임대차보호법(이하 ‘상임법’)은 특별한 사정이 없는 한 임차인이 최초 임차한 때로부터 10년간 계약갱신요구를 할 수 있도록 보장하고 있습니다.

   그런데, 임차인의 갱신요구권 행사로 갱신된 임대차계약의 기간이 (1) 기존 임대차계약기간과 동일하다고 보아야 하는지, 아니면 (2) 1년간만 갱신되는지 여부에 대해서는 명확한 규정이 없어 혼란을 겪는 사례들이 종종 있습니다.

   예를 들어, 3년의 기간을 정하여 임대차계약이 시작되었고, 임차인이 계약기간 종료 6개월 전부터 1개월 전 사이에 임대인에게 계약갱신요구를 한 경우, 갱신된 임대차계약이 전 임대차계약 종료일 다음날로부터 3년간 유지되는 것으로 해석된다면 임차인은 한동안 문제없이 건물을 사용할 수 있겠지만, 1년간만 유지된다면 바로 다음 해에 임대인에게 재차 갱신요구를 해야 하는 불편함이 생길 수 있는 것입니다.

   최근 유행하는 AI 에게 물어보아도, 임차인의 갱신요구권 행사로 인하여 갱신되는 임대차계약은 1년간만 유지된다는 취지로 답변하는 경우가 대부분이며, 유명 포털사이트를 통하여 검색을 해보아도 명확한 정보를 찾을 수 없거나, 1년의 기간으로 갱신된다는 의견이 지배적입니다.

   이러한 혼란은 상임법 제10조 제3항과, 같은 조 제4항 제2문의 취지를 잘못 이해한 것에서 비롯된 것으로 보이는데, 결론부터 말씀드리자면 임차인의 갱신요구가 있을 경우, 기존 임대차계약기간과 동일한 기간동안 갱신되는 것으로 해석하는 것이 타당합니다.

상임법 제10조는 아래와 같이 규정하고 있습니다.

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제10조(계약갱신 요구 등)

① 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나의 경우에는 그러하지 아니하다.

(중략)

② 임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있다.

③ 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다. 다만, 차임과 보증금은 제11조에 따른 범위에서 증감할 수 있다.

④ 임대인이 제1항의 기간 이내에 임차인에게 갱신 거절의 통지 또는 조건 변경의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 이 경우에 임대차의 존속기간은 1년으로 본다.

⑤ 제4항의 경우 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지의 통고를 할 수 있고, 임대인이 통고를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 발생한다.

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   위와 같이 상임법 제10조는 (1) 임차인의 갱신요구권과, (2) 임대차계약의 묵시적 갱신 두가지의 내용을 담고 있는데, 그 요건과 효과가 서로 다르기 때문에 이를 혼동하지 않도록 주의해야 하는 것입니다.

1. 묵시적 갱신의 경우

   먼저, 묵시적 갱신을 살펴보면, 상임법 제10조 제4항은 임대차기간 만료 6개월 전부터 1개월전까지 임대인과 임차인 모두 아무런 의사표시를 하지 않을 경우(임대인이 갱신 거절의 통지를 하지 않은 경우) 임대차계약기간이 자동으로 갱신된 것으로 보는 규정입니다.

   이러한 경우에는 상임법 제10조 제4항 제2문 “이 경우에 임대차의 존속기간은 1년으로 본다”는 규정에 의하여 자동으로 “1년간”만 연장되며, 이 연장된 기간 중에 임차인이 언제든지 임의로 임대차계약을 해지할 수 있고, 그 해지의 효력은 3개월 후에 발생되게 됩니다.

2.임차인의 갱신요구권 행사의 경우

   반면, 임차인이 적극적으로 갱신요구권을 행사한 경우, 상임법 제10조 제3항에 따라, “갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것”으로 보아야 하며, 다만 “차임과 보증금”의 경우 증감요구가 가능하다는 것이므로, 갱신되는 임대차계약의 기간도 기존 임대차와 동일하게 결정된다는 것입니다.

   이에 관하여 수원지방법원 2024. 5. 2. 선고 2022나105525 판결, 의정부지방법원 고양지원 2023. 1. 13. 선고 2022가단81175 판결 등 하급심 판결의 경우, 갱신요구권 행사에 따라 갱신된 임대차기간을 1년이 아닌, 기존 임대차계약 기간과 동일한 기간이 적용되어야 한다는 취지의 판단을 하고 있으며, 아직까지 이에 관한 명확한 대법원 판례는 쉽게 찾기 어렵습니다.

   따라서, (묵시적 갱신이 아니라) 임차인이 갱신요구권을 행사한 사안의 경우에는 기존 임대차계약기간이 만료된 날 다음날부터 기존 임대차계약기간과 동일한 기간이 새롭게 시작한다고 보아야 하는 것입니다.

   위와 같이 상임법이 적용되는 임대차계약에 있어, 묵시적 갱신과 갱신요구권 행사는 그 효과에 있어 다소 차이가 있으므로 분쟁 발생시에는 법률 전문가와 상의하시는 것이 바람직하다고 하겠습니다.

[상임법상 묵시적 갱신과 갱신요구권 행사의 차이]