변호사 변창우｜[email protected]
임대인과 임차인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 상대방에게 갱신거절의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻을 통지하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 계약이 갱신됩니다. 이를 주택임대차보호법에서는 묵시적 갱신이라고 하며 제6조 제1항에서 규정하고 있습니다. 묵시적 갱신은 일정한 요건 하에 임대차의 갱신을 의제하는 것으로서 기간만료로 인한 임대차관계의 종료에 임대인의 적극적인 조치를 요구하는 것입니다.
이에 반하여 임차인의 계약갱신요구권은 임차인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 사이에 계약의 갱신을 요구하면 2기의 차임 연체 사실 등 법에서 정하고 있는 정당한 거절 사유에 해당하지 아니하면 임대인은 계약갱신을 거절하지 못합니다. 임차인의 주도로 임대차계약의 갱신을 달성하려는 것이고, 임차인은 1회에 한하여 계약갱신요구권을 행사할 수 있습니다.
그런데 계약과정에서 묵시적 갱신과 계약갱신요구권에 의한 갱신을 혼동하는 경우가 종종 발생합니다. 2년의 계약기간 후 묵시적 갱신으로 계약이 갱신되어 총 4년의 계약기간이 보장되었는데 묵시적 갱신과 계약갱신요구권에 의한 갱신을 혼동하여 임차인이 더 이상 계약갱신요구권을 행사할 수 없다고 임대인이 주장하는 경우가 있습니다. 그러나, 국토교통부 및 법무부 유권해석과 법원 판례를 종합하면 “계약갱신요구권 도입으로 최대 4년의 주거를 보장하는 내용이 아니고, 1회에 한하여 기존 계약을 2년 연장할 수 있도록 갱신요구권을 부여하는 것이다. 연장계약·묵시적 갱신 등의 사유로 이미 4년 이상 거주한 경우라도 임차인이 계약갱신요구권을 행사할 수 있다”고 해석하여 묵시적 갱신으로 이미 갱신된 바 있는 임대차 계약의 임차인은 이후에도 계약갱신요구권을 행사할 수 있음을 명확히 하고 있습니다.
따라서, 임대인 입장에서 4년을 초과하여 계약을 유지하지 않고자 한다면 최초 2년 계약만료 전에 묵시적 갱신 등을 통한 계약갱신이 되어서는 아니되고 임차인이 계약갱신요구권을 행사하여 계약갱신이 되도록 해야 하며, 임차인 입장에서 4년을 초과하여 계약을 유지하고자 한다면 최초 2년 계약 만료 전에 계약갱신요구권 행사에 의한 갱신이 아닌 연장계약 또는 묵시적 갱신으로 계약을 갱신시킬 필요가 있을 것입니다.
