변호사 김상균｜[email protected]
1. 신탁법상 신탁의 법적 효과와 소유권 귀속
가. 신탁법상 기본 법리
신탁법상 신탁은 위탁자가 수탁자에게 특정 재산을 이전하거나 담보권을 설정하는 등의 처분을 하여 수탁자로 하여금 신탁 목적을 위해 그 재산권을 관리·처분하게 하는 법률관계입니다. 부동산 신탁에서 수탁자 앞으로 소유권이전등기를 마치게 되면 대내외적으로 소유권이 수탁자에게 완전히 이전됩니다. 위탁자와의 내부관계에서도 소유권이 위탁자에게 유보되어 있는 것이 아닙니다.
나. 대내외적 소유권의 귀속
신탁의 효력으로 신탁재산의 소유권이 수탁자에게 이전되는 결과, 수탁자는 대내외적으로 신탁재산에 대한 관리권을 갖게 됩니다. 다만 수탁자는 신탁의 목적 범위 내에서 신탁계약에 정해진 바에 따라 신탁재산을 관리해야 하는 제한을 부담할 뿐입니다.
2. 신탁 부동산 관리비에 관한 기존 판례 – 2012다13590 판결
담보신탁 등 신탁의 경우 신탁원부를 읽어보면, 관리비는 위탁자가 납부한다고 정하는 경우가 많습니다. 그렇다면 관리단이 신탁회사 또는 위탁자 누구에게 관리비를 청구해야 하는지 문제됩니다.
기존에 대법원은 2012다13590 판결에서 등기기록의 일부로 인정되는 신탁원부에 신탁부동산에 대한 관리비 납부의무를 위탁자가 부담한다는 내용이 기재되어 있다면, 수탁자는 이로써 제3자에게 대항할 수 있다고 판시했습니다(대법원 2012. 5. 9. 선고 2012다13590 판결).
위 판결에 따르면, 신탁계약에서 신탁부동산에 대한 관리비 납부의무를 위탁자가 부담하기로 정하고, 이러한 내용이 신탁원부에 기재되어 있다면, 신탁회사(수탁자)는 이를 근거로 제3자(관리단)에게 관리비 납부의무가 없다고 주장할 수 있었습니다.
3. 판례 변경 – 대법원 2022다233164 판결
이번에 대법원은 2025. 2. 13. 선고 2022다233164 판결에서 2011년 개정된 신탁법 제4조 제1항의 해석을 명확히 하였습니다. 신탁법 제4조 제1항은 「등기 또는 등록할 수 있는 재산권에 관하여는 신탁의 등기 또는 등록을 함으로써 그 재산이 신탁재산에 속한 것임을 제3자에게 대항할 수 있다.」고 하고 있습니다.
대법원은 신탁법 제4조 제1항의 취지는 「어떠한 재산에 신탁의 등기 또는 등록을 하면 그 재산이 수탁자의 다른 재산과 독립하여 신탁재산을 구성한다는 것을 제3자에게 대항할 수 있다는 의미」라고 해석하였습니다. 따라서 특별한 사정이 없는 한 신탁계약의 내용이 신탁원부에 기재되어 부동산등기법 제81조 제3항에 따라 등기기록의 일부로 보게 되더라도, 신탁재산의 구성에 관한 사항 외에는 이로써 제3자에게 대항할 수 없다고 판시하였습니다(대법원 2025. 2. 13. 선고 2022다233164 판결).
이번 판결에서 대법원은 신탁계약에서 신탁부동산에 관한 관리비 납부의무를 위탁자가 부담한다고 정하였고, 이러한 사정이 신탁원부에 기재되었다고 하더라도 수탁자는 제3자인 관리단에게 대항할 수 없다고 판단하였습니다. 즉, 신탁계약의 내용과 관계없이 관리비의 성격, 관리단 규약 등을 심리하여 수탁자가 관리비를 부담하는지 여부를 판단해야 한다고 하였습니다.
4. 실무의 변화
가. 수탁자의 관리비 납부의무 강화
금번 대법원 판결로 신탁원부에서 관리비 납부의무를 수탁자가 아닌 위탁자로 정하였더라도, 이를 근거로 제3자인 관리단에 대항할 수 없게 되었습니다. 신탁회사(수탁자)가 신탁 부동산 소유자로서 관리비 납부 의무를 부담할 가능성이 높아졌습니다.
나. 위탁자와 신탁자 간 내부 구상관계
신탁회사(수탁자)가 관리비를 납부한 경우 신탁계약에 따라 위탁자에게 구상권을 행사할 수 있으므로, 신탁계약에서 내부적인 비용 부담 관계를 명확히 정하는 것이 더욱 중요해졌습니다.
다. 집합건물 관리단의 관리비 청구 소송
집합건물 관리단은 신탁등기가 경료된 부동산에 대해서도 원칙적으로 등기부상 소유자인 수탁자에게 직접 관리비를 청구할 수 있게 되어, 관리비 청구, 징수가 보다 용이해졌습니다.
5. 결론
이번에 대법원에서 변경된 판례를 소개하여 드렸습니다. 제가 우리누리 뉴스레터 2023-03 제32호 02 집합건물 관리비에서 기존 판례를 소개하였는데, 이번에 바뀐 판결을 통하여 내용을 정확하게 정리하여 두면 되겠습니다.
