변호사 김상균｜[email protected]
1. 상가건물 임대차보호법상 임차인의 권리금 회수 기회 보호
상가건물 임대차보호법(줄여서 ‘상가임대차법’)은 임차인의 권리금 회수 기회를 보장하고 있습니다. 임차인은 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 신규 임차인으로부터 권리금을 회수할 수 있으며, 임대인은 정당한 사유 없이 이를 방해해서는 안 됩니다(상가임대차법 제10조의4 제1항).
상가임대차법은 임대인의 방해 행위 유형을 나열하고 있는데 다음과 같습니다(상가임대차법 제10조의4 제1항 각호).
[권리금 회수 방해 행위 : 금지]
1. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구하거나 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 수수하는 행위
2. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로 하여금 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위
3. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담에 따른 금액에 비추어 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위
4. 그 밖에 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위
임대인에게 정당한 사유가 있다면 위의 금지된 행위를 할 수 있습니다. 마찬가지로 정당한 사유도 상가임대차법에서 따로 정하고 있습니다(상가임대차법 제10조의4 제2항 각호).
[정당한 사유]
1. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 보증금 또는 차임을 지급할 자력이 없는 경우
2. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 임차인으로서의 의무를 위반할 우려가 있거나 그 밖에 임대차를 유지하기 어려운 상당한 사유가 있는 경우
3. 임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우
4. 임대인이 선택한 신규임차인이 임차인과 권리금 계약을 체결하고 그 권리금을 지급한 경우
이하에서는 위 권리금 보호 조항에 관하여 의뢰인들께서 자주 묻는 내용을 정리하여 보겠습니다.
2. 상가 매매 예정과 권리금 회수
임대인이 상가건물 매매 계획이 있다는 이유로 임차인의 권리금 회수를 막을 수 없습니다. 임대인이 상가 매매(소유권 이전) 또는 그 계획을 임차인에게 통보하더라도 이것만으로는 권리금 회수를 막을 수 있는 정당한 사유가 되지 않습니다.
3. 재건축 계획(대법원 2022다202498)
임대인이 임차인이 주선한 신규 임차인과 임대차계약 체결을 협의하더라도 향후 재건축 계획을 이야기할 경우 신규 임차인이 이러한 리스크를 안고 권리금까지 주고 임차를 들어오기는 쉽지 않습니다. 임차인 입장에서는 사실상 권리금을 회수할 수 없게 되므로 이러한 경우도 임대인이 권리금 회수를 방해하는 것으로 볼 수 있을지 문제됩니다.
임대인은 임차인에게 건물 재건축 계획을 이유로 3년의 임대 기간만 보장할 수 있다고 통보하였고 임차인은 이러한 임대인의 통보로 권리금을 회수하지 못했다면서 임대인을 상대로 손해배상소송을 제기한 사건에서 대법원은 「원칙적으로 임대인이 신규 임차인이 되려는 사람과 임대차계약 체결을 협의하는 과정에서 철거․재건축 계획을 고지하였다는 것만으로는 권리금 회수 방해행위에 해당한다고 볼 수 없다」는 취지로 판시하였습니다.
■ 대법원 2022. 8. 11. 2022다202498 판결
건물 내구연한 등에 따른 철거·재건축의 필요성이 객관적으로 인정되지 않거나 그 계획·단계가 구체화되지 않았음에도 임대인이 신규 임차인이 되려는 사람에게 짧은 임대 가능기간만 확정적으로 제시·고수하는 경우 또는 임대인이 신규 임차인이 되려는 사람에게 고지한 내용과 모순되는 정황이 드러나는 등의 특별한 사정이 없는 한, 임대인이 신규 임차인이 되려는 사람과 임대차계약 체결을 위한 협의 과정에서 철거·재건축 계획 및 그 시점을 고지하였다는 사정만으로는 상가건물 임대차보호법(이하 ‘상가임대차법’이라 한다) 제10조의4 제1항 제4호에서 정한 ‘권리금 회수 방해행위’에 해당한다고 볼 수 없다. 임대차계약의 갱신에 관한 상가임대차법 제10조 제1항과 권리금의 회수에 관한 상가임대차법 제10조의3, 제10조의4의 각 규정의 내용·취지가 같지 아니한 이상, 후자의 규정이 적용되는 임대인의 고지 내용에 상가임대차법 제10조 제1항 제7호 각 목의 요건이 충족되지 않더라도 마찬가지이다.
4. 10년의 임대차 기간 만료 후에도 권리금 주장이 가능한지 여부(대법원 2017다225312)
임대인 입장에서는 상가임대차법이 정하는 10년의 기간을 보장하여 임차인이 더 이상 계약갱신요구권을 행사할 수 없음에도 불구하고 신규 임차인을 데려와 권리금 회수를 위한 임대차 계약 체결을 요청하면 이에 응하여야 하는지 의문이 들 수 있습니다.
그런데 이와 관련하여 대법원은 「최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 5년(현재는 10년)을 초과하여 임차인이 같은 법 제10조에 따른 계약갱신요구권을 행사할 수 없는 경우에도 임대인은 같은 법 제10조의4 제1항에 따른 권리금 회수기회 보호의무를 부담한다.」라고 판시하였습니다.
대법원은 상가임대차법에서 계약갱신요구를 하지 못하는 경우 임차인이 권리금 회수 보장을 주장할 수 없도록 하는 명시적 규정이 없다는 등의 이유로 위와 같이 판시하였습니다.
5. 결론
상가 임대차에서 임차인의 계약 갱신 요구권과 권리금 회수 기회는 상가임대차법에 의하여 강력하게 보호됩니다. 상가 임대차 관련 분쟁은 복잡하고 법률적 판단이 요구되는 경우가 많으므로 반드시 법률 전문가와 상의하여 처리하시기 바랍니다.
