변호사 변창우｜[email protected]
상가임대차법이 적용되는 임대차는 사업자등록의 대상이 되는 건물로서 영리를 목적으로 하는 영업용으로 사용하는 임대차를 가리킵니다. 상가임대차법이 적용되는 상가건물에 해당하는지 여부는 공부상의 표시가 아닌 건물의 현황․용도 등에 비추어 영업용으로 사용하느냐에 따라 실질적으로 판단됩니다. 단순히 상품 보관․제조․가공 등 사실행위만이 이루어지는 공장․창고 등은 영업용으로 사용하는 경우라고 할 수 없으나 그곳에서 영리를 목적으로 하는 활동이 함께 이루어진다면 상가임대차법의 적용대상인 상가건물에 해당될 수 있습니다.
사례를 살펴보도록 하겠습니다. 임대인은 임차인에게 이 사건 건물(공장)을 임대하였고, 임차인은 이 사건 건물을 사업장소재지로 하여 사업자등록을 한 후 레이저 제조업을 영위하였습니다. 임대인은 이 사건 임대차 계약기간이 만료되었다고 주장하면서 임차인의 퇴거를 요구하였으나 임차인은 이 사건 건물이 상가임대차법이 적용되는 상가건물에 해당한다는 이유를 들어 계약갱신요구권을 행사하면서 임대인의 퇴거 요구를 거절하였습니다. 이에 임대인은 퇴거요구에 불응하는 임차인을 상대로 건물인도청구 소송을 제기하였습니다.
위 소송에서 1심과 2심은 상가임대차법이 적용되지 않는 ‘공장 임대차’에 불과하다는 이유로 임대인의 손을 들어주었습니다. 이 사건 계약서의 표제가 ‘부동산(공장) 월세 계약서’로 되어 있고 이 사건 계약서의 특약사항에도 이 사건 건물이 제조업임을 전제로 ‘상기 공장’이라는 문구가 여러 차례 기재되어 있으며, 대금의 결제가 주로 계좌이체의 방식으로 이루어지는 것으로 보이므로 이 사건 건물에서 대금을 수수한다고 보기 어려워 이 사건 건물에서 영업행위가 이루어진다고 볼 수 없기 때문에 상가임대차로 볼 수 없다고 판단하였습니다.
그러나 대법원은 하급심과 견해를 달리하여 상가임대차로 보는 것이 타당하다고 판단한 후 원심을 파기하였습니다(대법원 2024. 11. 14.선고 2024다264865 건물인도)
① 피고(임차인)는 이 사건 건물을 사업장소재지로 하여 사업자등록을 하였고, ② 이 사건 건물 일부분을 제2종근린생활시설(사무실)로 구획하여 사용하였고 다른 장소에 별도의 영업용 사무실을 두고 있지는 않았으며, ③ 이 사건 건물 내부 사무실에서는 제품 대금 수수를 위하여 세금계산서, 거래명세표 등을 발행 또는 교부하고, 고객들로부터 신용카드, 계좌이체 등의 방법으로 대금을 지급받아왔다는 등을 근거로 영업용으로 사용되는 건물이라는 이유로 상가임대차법을 적용하는 것이 타당하다고 판단하였습니다.
이 사건 판결을 통해 별도의 영업소를 두고 있지 않는 소규모 공장의 경우는 상가임대차법이 적용될 가능성이 매우 높아졌으므로 임대인이나 임차인 모두 이러한 점을 인식하여 계약체결시 주의가 필요하다 하겠습니다.
