변호사 김무한｜[email protected]
1. 개관
주택임대차보호법 개정안이 2020. 7. 30. 국회 본회의를 통과하고 부동산 거래신고 등에 관한 법률 개정안까지 2020. 8. 4. 국회 본회의를 통과함으로써, 소위 ‘임대차 3법’에 대한 입법이 모두 완료되었습니다. 이번 개정입법은 (1) 전월세신고제, (2) 전월세상한제, (3) 계약갱신청구권제를 주된 내용으로 하고 있어 ‘임대차 3법’이라 불리기도 합니다.
이 중 개정 주택임대차보호법(전월세상한제와 계약갱신청구권제)는 개정 직후 국무회의를 통과하여 2020. 7. 31.부터 시행되고 있으며, 시행일 현재 존속 중인 임대차계약관계에 대하여도 적용됩니다. 개정 부동산 거래신고 등에 관한 법률(전월세신고제)은 2021. 6. 1.부터 시행예정입니다.
2. 전월세신고제
개정 부동산 거래신고 등에 관한 법률에 따르면, 2021. 6. 1.부터 전월세 거래를 하는 사람은 30일 안에 계약당사자, 보증금 및 임대료, 임대기간 등 임대차계약의 구체적인 계약내용을 관할 시/군/구에 의무적으로 신고하여야 하며, 신고 과정에서 임대차계약서를 제출하면 주택임대차보호법상 확정일자가 자동 부여되고, 세입자가 전입신고를 하면 자동으로 전월세신고를 한 것으로 처리되게 됩니다.
이는 아래에서 살펴볼 전월세상한제, 계약갱신청구권제의 실시를 위해 개별 임대차계약조건을 공식적으로 확인하고 기록해두기 위한 제도적 장치로서의 의미를 가지고 있다고 평가할 수 있습니다.
3. 전월세상한제
기존 주택임대차보호법 제7조는 임대인 또는 임차인의 차임증감청구권 행사에 대해 ‘대통령령으로 정하는 기준에 따른 비율’을 초과하지 못하도록 규정하고 있었고, 같은 법 시행령은 ‘증액청구는 약정한 차임등의 20분의 1의 금액을 초과하지 못한다’고 규정하고 있었습니다.
개정법은 위 시행령 증액청구 상한의 비율(5%)을 그대로 유지하되 법률로 옮겨 규정하는 한편 증액청구가 있은 날로부터 1년 이내에 재차 증액청구를 하지 못하도록 함으로써 증액청구권 상한제의 효력을 보다 강화하였고, 다만 광역지자체의 조례로서 증액청구상한선을 달리 정할 수 있도록 하여 각 지역별로 부동산 시장 변화에 대처할 수 있도록 하였습니다.
4. 계약갱신청구권제
계약갱신청구권제도에 관하여는 국회에서 여러 종류의 법안이 발의되었으나(무기한 갱신가능, 2회 갱신하여 최장 6년까지 보장 등) 최종적으로는 최소 4년간의 임대차기간을 보장하는 안이 채택, 통과되었습니다.
기존 주택임대차보호법에서도 임차인 보호를 위하여 (1) 기간을 정하지 않거나 2년 미만으로 정한 주택임대차의 경우 기간을 2년으로 보는 규정(제4조), (2) 임대차기간 종료 6개월 전부터 1개월 전까지 임대인이 갱신거절의 의사를 통지하지 않을 경우 동일한 조건으로 2년간 갱신되도록 하는 묵시적 갱신규정(제6조) 등이 존재하였으나, 임대인이 계약갱신을 거절할 경우 임차인으로서는 2년마다 이사를 다녀야 하는 구조였습니다.
신설된 개정 주택임대차보호법 제6조의3에 의하면, 임차인이 임대차기간 종료 6개월 전부터 1개월 전까지 임대인에게 계약기간 갱신을 요구하면 임대인은 정당한 사유 없이 거절하지 못하도록 하였으며, 위와 같은 갱신청구권은 1회에 한하여 행사할 수 있고, 갱신되는 기간은 2년으로 한정되어 있으므로 결국 임차인은 최소 4년(2년 + 2년)의 주거기간을 보장받게 된 것입니다.
물론, 임대인은 정당한 사유가 있을 경우 계약기간 갱신을 거절할 수 있으며, 여기서 정당한 사유란 임차인에게 계약위반사유가 존재하는 경우(2기 이상의 차임연체, 무단전대, 목적물 파손 등), 당사자 간에 합의한 경우, 목적물에 대수선이 필요한 경우, 임대인 또는 그 가족이 목적물에 실거주하려는 경우 등을 의미합니다.
만약 임대인이 실거주할 계획이 없음에도 불구하고 실거주를 이유로 계약기간 갱신을 거절한 뒤 제3자에게 목적물을 임대한 경우, 임대인은 (1) 갱신거절 당시 환산월차임의 3개월분에 해당하는 금액, (2) 임대인이 제3자에게 임대하여 얻은 환산월차임과 갱신거절 당시의 환산월차임 간 차액의 2년분에 해당하는 금액, (3) 임차인이 입은 실제 손해액 중 더 큰 금액을 임차인에게 손해배상금 명목으로 지급하여야 합니다.
5. 맺음말
개정 임대차 3법이 세간의 주목을 받고 있기는 하나, 임차인의 계약갱신청구권을 1회에 한하여 인정한 것 이외에는 기존의 임대차계약관계에 관한 규율이 획기적으로 달라진 부분은 많지 않은 것으로 보입니다.
더구나 상가건물임대차보호법에서는 최소 10년간의 임대차기간을 보장하는 계약갱신청구권제도를 이미 도입하여 시행 중이므로(상가건물임대차보호법 제10조), 4년의 임대차기간을 보장하는 주택임대차계약 갱신청구권제도는 상가건물임대차에 비하여 오히려 임차인 보호가 미흡하다고 볼 여지도 있습니다.
개정 주택임대차보호법은 위 주요 개정사항과 함께, 주택임대차위원회의 구성방식에 관한 일부 규정(제8조의2), 주택임대차분쟁조정위원회의 설립확대 및 구성에 관한 규정(제14조의2, 제16조), 주택임대차표준계약서의 우선사용(제30조) 등 절차적 규정도 개정하였는바, 주택임대차관계에서 발생할 수 있는 분쟁의 예방과 해결에 관한 제도적 보완도 함께 시도하였다고 평가할 수 있겠습니다.
개정법은 아직 시행초기이기 때문에 그 입법취지와 해석방향에 대하여는 당사자간에 이견이 있을 수 있으며, 향후 관할감독기관의 유권해석과 관련사건에 대한 판결례 등을 주목할 필요가 있습니다.
