1. 사건 내용
원고(임차인)는 피고(임대인)와 임대차기간 2018. 12. 31.부터 2020. 12. 30.까지 이 사건 상가 점포에 대한 임대차계약을 체결하였습니다. 원고는 임대차기간 만료 하루 전인 2020. 12. 29. 피고에게 임대차 계약 갱신을 거절한다는 통지를 하였습니다.
2. 법적 쟁점
원고(임차인)는 2020. 12. 30. 기간만료로 임대차계약이 종료된다고 주장하였습니다. 피고(임대인)는 기간만료 전 1개월을 넘어서 임차인이 갱신거절 통지를 하였으므로 묵시 갱신되었고, 임차인의 통지가 도달한 날로부터 3개월이 경과한 2021. 3. 29.이 되어서야 계약이 해지·종료되었다고 주장하였습니다.
임대차기간 만료 1개월 전부터 만료일 사이에 상가 임차인이 갱신거절 통지를 한 경우 상가건물 임대차보호법 제10조 제4항에 따른 묵시적 갱신이 성립하는지가 핵심 쟁점입니다.
■ 상가건물 임대차보호법
제10조(계약갱신 요구 등) ① 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나의 경우에는 그러하지 아니하다.
1. 내지 8.호 내용은 생략
④ 임대인이 제1항의 기간 이내에 임차인에게 갱신 거절의 통지 또는 조건 변경의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 이 경우에 임대차의 존속기간은 1년으로 본다.
■ 법원의 판단
| 원심 | 대법원(파기환송) 대법원 2024. 6. 27.선고 2023다307024 판결 |
| 임대차기간 만료 6개월 ~ 1개월 전 사이에 임대인과 임차인 모두 별다른 조치를 취하지 않아 이미 묵시적 갱신이 성립하였다. 임차인의 갱신거절 통지는 해지 통고에 해당하므로 3개월 후인 2021. 3. 29. 임대차계약이 종료된다. | 임차인이 만료일 전에 갱신거절 의사를 명확히 통지한 이상 묵시적 갱신은 성립하지 않는다. 임대차계약은 기간 만료일인 2020. 12. 30. 종료된다. |
3. 대법원 판결 요지 설명
결론은 상가 임차인은 임대차기간 만료 6개월전부터 1개월 전까지라는 기간 제한 없이 만료일 전에만 갱신거절 통지를 하면, 묵시적 갱신은 성립하지 않고 임대차계약은 기간 만료일에 그대로 종료된다는 것입니다.
대법원이 근거로 든 것은 상가건물 임대차보호법의 문언 해석입니다. 동법 제10조 제4항은 임대인의 갱신거절 통지기간만을 제한(기간만료 6개월부터 1개월 전까지)하였을 뿐이고 임차인의 갱신거절 통지기간은 별도로 제한하지 않았다는 것입니다. 주택임대차보호법과 비교해 보면 명확해집니다. 주택임대차보호법은 제6조 제1항 후문에서 「임차인이 임대차기간이 끝나기 2개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같다(묵시갱신된다).」라고 하고 있습니다.
4. 결론 – 실무상 유의사항
○ 상가 임차인
계약 만료일 이전이라면 시기의 제한 없이 갱신거절 통지가 가능합니다. 다만 이후 분쟁을 예방하기 위하여 미리 내용증명 우편 등 서면으로 의사표시를 명확히 하고 도달 여부를 확인하는 것이 바람직합니다.
○ 상가 임대인
갱신거절 또는 조건변경 통지는 반드시 임대차기간 만료 6개월 전부터 1개월 전 사이에 이루어져야 합니다. 이 기간 내에 통지하지 않으면 동일 조건으로 묵시적 갱신이 성립하므로 기간 관리에 유의하여야 합니다.